OBLIGACIÓN DEL ARRENDADOR

1- ENTREGAR LA COSA ARRENDADA Art 1796 CCU La obligación principal es DE HACER Art 1776 CCU y la instrumental es DE DAR. Estas obligaciones son indivisibles. Entregarse en buen estado de reparaciones, apta para uso y goce. El arrendatario puede renunciar a éste derecho y convenir que se verifique en el estado en que la cosa se hallare.

2- MANTENER LA COSA EN ESTADO DE SERVIR Art 1796 2º CCU El arrendador debe hacer las reparaciones necesarias. Una de las obligaciones del arrendatario es permitir reparaciones indispensables y urgentes; asimismo tiene el derecho de obtener una disminución proporcional a la privación del objeto en contraposición con el precio Art 1799 CCU Además esto conlleva un derecho del arrendatario de obtener la recisión del contrato si se afecta gran parte de la cosa. Por otra parte es de destacar que el arrendador deberá abonar el coste razonable de reparaciones efectuadas por el arrendatario en caso de probada necesidad. Art 1807 CCU

3- GARANTÍA DE GOCE PACÍFICO Y SIN VICIOS Art 1796 3º CCU Si el arrendatario es perturbado por el arrendador o terceros se le indemnizarán daños y perjuicios. Art 1800 CCU

Se distinguen dos tipos de turbaciones:
- TURBACIÓN DE HECHO.
  El arrendatario debe comunicar la turbación al arrendador por carecer de personería jurídica. Excepción: ACCIÓN DE VIOLENTO DESPOJO. El arrendatario está autorizado a solicitar la desocupación del bien. El arrendatario a nombre propio, según el Art 1801 CCU , perseguirá a los autores sin ir contra el arrendador.
- TURBACIÓN DE DERECHO
  Según el Art 1802 CCU , la acción de terceros contra la cosa arrendada se dirigirá contra el arrendador. El arrendatario tiene la obligación de notificarle en caso de omitirlo, o dilatare culpablemente, en tales casos será responsable de daños y perjuicios.

4- OBLIGACIÓN DE RESPONDER SOBRE LOS VICIOS DE LA COSA Art 1804 CCU El arrendador responde por vicios o defectos graves que impidan su uso aunque no los conociera o sobrevinieran en el transcurso del arriendo. Si era conocido por el arrendador los vicios, ya sea por profesión u otro medio, además abonará daños y perjuicios.
Diferencia de saneamiento entre compraventa y arrendamiento. 1721 esta condicionada al ejercicio de la acción redhibitoria, no se puede promover de forma independiente ni por cuanti minoris. Acá en sede arrendamiento se puede promover como si se pidiera una rebaja de contrato, no hay un plazo de caducidad.
En caso de destrucción total o parcial por caso fortuito o fuerza mayor, según el Art 1805 CCU , el arrendatario puede pedir la disminución del precio o recisión; salvo que fuera sólo deteriorada y el arrendador la vuelva a su estado que además no corresponden los daños y perjuicios. Además, según el Art 1806 CCU , el arrendatario en estos casos puede pedir la cesación del pago del precio; salvo que no afecte la cosa misma el caso fortuito o la fuerza mayor. Si el caso fortuito o fuerza mayor no afectaran la cosa, las obligaciones continuarán. Art 1806 inc 2º CCU Esto no se aplicó en el Covid, argumento en contra de la operación económica o causa concreta.

5- OBLIGACIÓN DEL REEMBOLSO DE LAS REPARACIONES INDISPENSABLES Art 1807 CCU Siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa o le haya hecho noticia al arrendador para que las hiciese por su cuenta si correspondiere.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1- USAR LA COSA SEGÚN LOS TÉRMINOS O ESPÍRITU DEL CONTRATO Art 1811 num 1º CCU Primero se atiende a lo estipulado en el contrato, si no hay nada convenido a lo que naturalmente se hubiera destinado, y si hubiera un vacío en esto aún, a lo que la costumbre del país suministraren Art 1812 CCU. En caso de que haya una pluralidad de destinos o sea doble, se tendrá al principal. Se encuentra dichas normas expresas en el Art 104 de la ley 14219. ; y en el caso de como menciona BORDA con la expresión de uso abusivo las referidas en el art 9º de la ley 10.751.
2- EMPLEAR EN LA CONSERVACIÓN DE LA COSA EL CUIDADO DEL BUEN PADRE DE FAMILIA Art 1811 num 2º CCU, Art 1813 CCU, Obligación de custodiar la cosa, debe devolverse en el mismo estado en que se entregó Art 1827 CCU, Art 1829 CCU,
- OBLIGACIONES LOCATIVAS.
  Hacer reparaciones locativas, o sea, mantener la cosa en el estado en que la recibió. Se lo exime de responsabilidad, siguiendo al Art 1819 CCU, por deterioros por el inexorable transcurso de tiempo y uso legítimo o de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad del edificio, vetustez, o defectos en la construcción. E Art 1820 CCU, enumera obligaciones especiales del arrendatario para la conservación del bien, en que si mediare negligencia el arrendador podrá reclamar los daños y perjuicios y aún para demandar la rescisión anticipada.
- OBLIGACIONES LOCATIVAS. Art 1824 CCU.
  Si no es notorio el caso fortuito o fuerza mayor será carga del arrendatario la presentación de la prueba, en defecto de la prueba responderá de la pérdida o deterioro. Si es notorio el caso fortuito, fuerza mayor o es probado por el arrendatario, corresponde la carga al arrendador para exonerarse de responsabilidad por la pérdida de la cosa. En caso de que la cosa arrendada fuera objeto de incendio, se exime al arrendatario de responsabilidad salvo que se pruebe culpa por negligencia, según e Art 1825 CCU,
- PAGAR LOS CONSUMOS LOCATARIOS.
  Según el Art 77 DL.14219 son de cargo del arrendatario los gastos comunes, consumos, y otros servicios accesorios a la locación. Con excepción de los gastos por reparaciones o mejoras del inmueble.
3- PAGAR PRECIO O RENTA Art 1778 CCU, Art 1811 CCU, Art 1776 CCU, Art 1826 CCU. Se puede pagar en precio o frutos. La renta es cuando se da en el tracto sucesivo el cumplimiento de los pagos del contrato. Las partes pueden disponer a su autonomía, la forma de pago pactada, dado que no existe norma expresa. Puede ser pactado el pago mensual, semestral, anual, por adelantado, a mes vencido, etc. Además que puede convenirse el pago en uno u otro domicilio o hasta por medio bancario.

Oponibilidad del Arrendamiento

La inscripción da al arrendatario la oponibilidad referida dentro de los plazos contractuales y no así a los legales. Hay oponibilidad del arrendamiento siempre que éste cuente con contrato inscripto, según art 52 de ley de registros.
Acá se produciría una cesión legal de contrato. El adquirente podrá hacer uso de receso unilateral si no hubiere contrato inscripto en el registro de arrendamientos, se podrá dar desalojo como arrendamiento sin plazo, a un año.

Si se pacta en el contrato la facultad de enajenar Art 1782 inc 2º CCU pero además éste es inscripto en el registro, no habrá oponibilidad pero el arrendatario tendrá derecho de permanecer en el inmueble hasta que no le satisfagan de los daños y perjuicios

La LUC plantea que si se inscribió el contrato de arrendamiento, será oponible a terceros. Art 443 Ley 19.889.