Definición

El arrendamiento es el contrato por el cual una parte se obliga a procurar a la otra el uso y goce temporal de una cosa a cambio del pago de precio.
La definición legal esta dada por el Art 1776 inc 1º CCU
“El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra a pagar por este uso, goce o servicio y la otra a pagar por este uso, goce o servicio, un precio determinado.”

Evolución.

Tiene su precedente en el contrato de comodato o préstamo de uso, porque en la antigüedad las tribus se intercambiaban las herramientas y utensilios de labranza. Comienzan siendo gratuitos hasta formarse onerosos.
En la década de los 80 aparece el Decreto Ley 14.219
con las características de norma de órden público. Esta categorización de órden público le da una preeminencia en su rango legal, con las siguientes características: Hechos reales tienen preeminencia sobre lo convenido. aplicación inmediata; su imperatividad es tanto para arrendamiento como subarrendamiento; los pactos contrarios son nulos absolutos; los contratantes no tienen la facultad de renunciar a los beneficios consagrados por la ley, salvo cuando la autonomía privada está legitimada expresamente; es un derecho predominante y preferente; es un derecho especial, que además dada su permisibilidad de fragmentar. Amén a esta consagración, este decreto ley no logra la regulación IN TOTUM por lo que hay normas de referencia en el Código Civil.

Caracteres

Consensual. Art 1776 inc 3º CCU Se lo califica como contrato restitutorio por algunos autores, y contrato de cambio por otros.
Contrato Principal Art 1251 CCU “Subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención”
Bilateral o sinalagmático. Art 1248 CCU “Impone a las dos partes obligaciones recíprocas”.
Oneroso, conmutativo , cuenta con prestaciones por equivalente. La transferencia del uso y goce de la cosa y el pago del precio se reputan prestaciones proporcionadas. Se debe establecer de forma escrita para algunos casos Art 109 de la ley 14.219 Es un contrato de ejecución sucesiva (“constituye un sinalagma de tracto sucesivo”), significa que en caso de recisión se opera ex nunc.

Naturaleza

Derecho Personal. El arrendatario tiene posibilidad de actuar por turbación de hecho y no de derecho, ya que carece de legitimación procesal. Únicamente puede ejercer la acción de violento despojo.
El arrendador tiene que mantener la cosa en estado de servir, por ello su obligación de hacer reparaciones necesarias, garantir goce pacífico, defender al arrendatario por turbación de derecho (ya que éste tiene legitimación procesal)

Legitimación

El arrendamiento de cosa ajena es válido, el poseedor de buena fe puede arrendar válidamente. La ley trata de hacer subsistir los contratos de arrendamiento de cosa ajena y por ello ha puesto ciertas limitaciones a otros institutos en ésta área.
Los administradores de bienes ajenos no pueden tomarlos en arrendamiento sin conocimiento expreso del dueño Art 1781 inc 1º CCU
Limitaciones a los padres, tutores, curadores y usufructuarios Art 1794 CCU. La finalización del usufructo hace finalizar el contrato de arrendamiento Art 1511 CCU. El tutor o curador no pueden arrendar por más de 5 años (fincas rústicas), o 3 años en predios urbanos. El contrato de arriendo cesa si el menor obtiene habilitación o mayoría de edad.

Forma y Consentimiento

Consensual. Art 1776 CCU El contrato se puede inscribir en el Registro General de Arrendamientos. Esto es aplicable para que los efectos se alcancen a terceros y no quede sólo entre las partes, si bien se aplica el Art 1291 CCU en cuanto a teoría de la relatividad de las partes, se admite que haya por parte del legislador uruguayo un alcance de los efectos de este a terceros. Estos son casos para aplicarse en la compraventa del inmueble objeto del arrendamiento, y el nuevo adquirente quiera realizar el desalojo, estando este inscripto deberá de respetarlo, asimismo plantea Gamarra el caso de contrato de prenda rural.