ETAPAS
Se identifican dos etapas claramente establecidas por doctrina: conclusión de negocio y nexo causal.
Conclusión del negocio final
Esta doctrina postula la relación causal de la actividad del mediador con la conclusión del negocio. Mayoritariamente admitida según Venturini. Asimismo, Gamarra y Larrañaga plantean que esta posición requiere que además de la conclusión del negocio, exista un nexo causal entre el actuar del mediador y el perfeccionamiento del negocio final.
Entienden que un negocio se encuentra concluido, si el mismo es consensual con acuerdo de partes, si fuere solemne cuando se cumplen las formas, con el contrato definitivo y no con el preliminar salvo que haya pacto contrario.
Nexo Causal
Esta doctrina postula la relación causal de la actividad del mediador con la conclusión del negocio. Mayoritariamente admitida según Venturini. Asimismo, Gamarra y Larrañaga plantean que esta posición requiere que además de la conclusión del negocio, exista un nexo causal entre el actuar del mediador y el perfeccionamiento del negocio final.
Entienden que un negocio se encuentra concluido, si el mismo es consensual con acuerdo de partes, si fuere solemne cuando se cumplen las formas, con el contrato definitivo y no con el preliminar salvo que haya pacto contrario.
No existen dudas en los contratos definitivos de compraventa o de promesa de enajenación de inmuebles a plazos. Sin embargo, hay otros insittutos que son cuestionados.
COMPROMISO SIMPLE DE COMPRAVENTA INSCRIPTO.
A partir del art 521 de ley 13.892 los compromisos simples de compraventa inscriptos confieren al promitente comprador la potestad de recurrir a la ejecución forzada específica. Art 31 Ley 8.733, criterio sostenido por Gamarra con el art 1339 CCU y la fungibilidad del hacer. La comisión será aplicable.
PROMESAS NO INSCRIPTAS O COMPRAVENTAS CON RESERVA DE DOMINIO.
Blengio ha sostenido que a partir de la ley 8.733 estas promesas anómalas en instrumento privado son válidas y eficaces con prescindencia de su ingreso a Registro. Por lo que la comisión será aplicable.
PROMESAS NO INSCRIPTAS Y SIN EJECUCIÓN.
Son aquellas que se caracterizan por crear a cargo de una o ambas partes la obligación de otorgar un segundo contrato, el de compraventa. Doctrina italiana la acepta, al igual que nuestro derecho con el art 398 CGP que prevé un proceso ordinario in natura de la obligación de hacer fungible. La comisión se genera en este caso cuando el proceso de ejecución forzada específica de la promesa es concluído y no antes.
BOLETO DE RESERVA.
Son aquellas que se caracterizan por crear a cargo de una o ambas partes la obligación de otorgar un segundo contrato, el de compraventa. Doctrina italiana la acepta, al igual que nuestro derecho con el art 398 CGP que prevé un proceso ordinario in natura de la obligación de hacer fungible. La comisión se genera en este caso cuando el proceso de ejecución forzada específica de la promesa es concluído y no antes.